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地王這股妖風刮到了地市!

文章來源:鄭州地產 2019年07月12日 10:27

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  1

  最近的地市有點妖。

  洛陽

  5月22日土拍,碧桂園總價14.01億,單價1401萬/畝,樓面價7005元/㎡,拿下一宗土地,再次刷新洛陽紀錄,成為洛陽“三料”地王。

  開封

  5月24日土拍,建業總價5.65億元,單價656萬/畝,樓面價3939元/㎡,拿下中意湖一宗土地,成為區域地王。

  新鄉

  6月10日土拍,碧桂園總價6.7億,單價725萬/畝,樓面價3107元/㎡,拿下新鄉市區一宗土地,刷新新鄉土地紀錄。

  周口

  6月12日也就是今天上午,昌建地產有限公司以760萬元/畝的價格,成功拍獲一宗商業地塊,該地塊位于丁字街北側、中州路西側,地塊面積41.276畝,最終成交價31370萬元。周口商業新地王就此誕生!

  廝殺異常慘烈、幾乎全省關注、地價真貴!

  尤其是洛陽的三料地王,此地王異常兇猛:

  諸多房企爭搶;

  樓面價直漲50%;

  1.洛陽新地王位于第一建設公司西對面,香山路與定鼎門街交叉口東南,樓面價7012元/㎡,溢價率高達134%,在拍地之初,這個地塊就備受關注,為什么?華潤、金茂、保利、旭輝、金地、美的、碧桂園等等將近二十家全國一線房企爭搶,廝殺382輪,才被碧桂園拿下。

  2.地王不會單獨出現,都是成窩扎堆。地塊北側,2019年初金科拍下的地王,當時也是爭搶激烈,參與的房企就有金科、中梁、綠都、美的、保利、碧桂園六家,競拍輪數達到192輪,最終金科以1121萬/畝的價格成功摘得,樓面價為4804.26元/平,后和綠都合作開發,也就是如今的“金科綠都天宸”項目,短短幾個月,新科三料地王的樓面價已直漲2000+,飆到了7000+!面粉貴過面包,新地王售價預計會直逼1萬5。

  土地是市場的源頭,每一場土拍的背后,都有一只無形的手在操控。

  2

  這段時間的三四線地王頻出,似乎又回到了2018年上半年地王扎堆的情形——“新鄉、洛陽、許昌、平頂山、南陽、焦作、甚至濟源、三門峽、濮陽等”地王一個接著一個,遍地都是新地王。

  不要被地王所迷惑,地王很大程度上的職責是,掩護過去的地王和現在的房價,然后等待一個又一個新的地王出現,讓這場擊鼓傳花的價格游戲能夠持續玩下去。

  不管是放大概念,還是市場紅利,全部都是建立在土地紅利的基礎上。只有做足了城市溢價,區域溢價,讓每一塊土地都得到最大程度的釋放,才能保證區域甚至一個城市的價值的持續推動,表現就是房價。

  三四線的房價也水漲船高,三四線城市也幾乎很難找到5字頭以內的房價了,洛陽的房價直逼鄭州,尤其是拍出地王的區域,均價早已過萬,注意是均價,各別項目已經開到13000,這個價格都可以買鄭州四環內不錯的項目了。

  三四線房價要漲一波了?

  呵呵,想多了。

  對于鄭州市場,我們一直的判斷和態度就是:以價換量迎來小陽春,改善需求爆發換來五六月熱銷。事實上,市場壓力還是有的,今年整體大漲的基礎不存在,整體就是穩。

  鄭州都已經火爆不起來了?地市拿什么來點燃市場的火苗?地王嗎,那要告訴你的是:所有期待地市房價,能夠借助地王這股妖風瘋漲一波,這種想法請盡早放棄。

  昨日,一份名為《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上熱傳。

  發文單位是半民間半官方的——市房地產協會,該文章以紅頭文件的形式,針對社會反映比較強烈的斷崖式降價問題進行了調查核實,對十條降價現象提出預警和相應的整改措施,房協還表示將協助主管部門對備案價格的下限底價進行制度性約束,確定良性的降價幅度比例區間。

  所謂降價,就是沒有外來人口,沒有增量,內部存量博弈的結果,這種通知和干預只是人工呼吸。

  地王是妖風,不正常,恩施預警干涉,也不正常;但降價絕不會是個例,可以說,大多數三四線城市在未來幾年大概率都會面臨價格調整的壓力。

  三四線經過一波大水漫灌,房價被透支了至少未來3-5年的房價上升空間,毫不客氣的說,是有泡沫的。接下來只會一步步去調整,填補透支。

  對于三四線城市,你有自住,盡管買。但仍然要把手頭的資金規劃好,騰挪出來部分資金去往二線城市,一線城市買。

  3

  看到粉絲的一個留言很觸動:

  最近回去幾次家鄉三線城市,觀察到的幾點:

  子女在外,有一定經濟條件的有一小半跟子女出外定居。

  年輕一點,經濟條件很好的,一部分搬到其他城市,或者在其他一二線城市置業。為子女未來做考慮。

  郊縣和周邊農村人口持續向市區流入。

  流出人群和流入人群的資產質量差別非常大,總體來講是大量財富向大城市轉移。

  這已經成為大多數三四線城市的現實寫照,小縣城更甚,去年回家,老家親戚春節說孩子考第5名,在吵他,我說孩子考得還不錯啊,沒必要吧。親戚回答:他們三年級班里總共才只有9個人!9個人,9個人……震驚了!現在鎮上的小學,好多班級的學生數為個位數,你能想象嗎?學生數極度減少,很多村里,鎮里,新農村改造校舍建的很漂亮,但是沒有學生。家庭的認知是至少也要到縣城,很多中學都開始想辦法去市里就讀。

  河南目前還是單核城市,省會鄭州的地位牢固不可動搖,隨著鄭州各項利好的加持,只會不斷的去虹吸周邊地市的人口和資源,地市的突圍變得異常艱難。尤其是在城市急劇分化的城市競爭中,中小城市手里沒有更多的牌去和大城市競爭,這是發展趨勢,不可逆。

  尤其現在全國搶人大戰已經日漸激烈,時間拉長來看!全國放開戶籍的那一天,城市沒有吸引人的就業或者宜居環境,流動人口就可以立馬走人換個城市。

  在目前快速城市化的過程中,人口爭奪的贏家其實早就注定了,一二線城市贏者通吃。城市格局也在加速洗牌:一二線繼續擴張,三線后的城市不可避免出現收縮,常住人口增長前列的城市,它們所虹吸的部分人口正是來源于三四線中小城市。

  真正的危險,并不是城市收縮,而是城市自己沒有看到這種收縮的趨勢來臨,以至于在城市總體規劃中,還展現出一種不切實際的人口增長野心。

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